Loi 122 appel d’offres

LOI 122, APPEL D’OFFRE La loi 122 concernant les vérifications de façades et des stationnements sous-terrain est en vigueur depuis le 18 mars 2013 et on dirait que les propriétaires sont pris au dépourvus et ils inondent le marché d’appel d’offres plus ou moins réalistes les unes comme les autres. Tout ceci n’est pas à l’avantage des propriétaires. Afin de les aider à simplifier leur demande d’offre de services pour les professionnels je vais essayer de leur donner un certain guide qui serait à utiliser selon les règlements de chaque organisme. En commençant il faut bien comprendre que le processus demander par la loi 122 va beaucoup plus loin que de vérifier une façade, son objectif est de rassurer le propriétaire de l’état des façades de son immeuble et que les professionnels en prennent la responsabilité, et je vous rappelle qu’il en va de même pour les stationnements intérieurs. Voici donc ce que vous devriez savoir pour faciliter votre recherche de professionnels et surtout d’en retirer le maximum au niveau qualité prix :

  • Choix du professionnel
  • Vérification des façades
  • Équipement et main-d’œuvre
  • Rapport
  • Plans et devis et surveillance des travaux

Choix de votre professionnel Ce choix est la clé de votre succès et comment le faire. La loi demande à ce que la « vérification » soit scellée par un architecte ou un ingénieur. La loi mentionne que la vérification peut être faite par un professionnel ou un de ses collaborateurs qui en occurrence peut être technicien. Il est important ici de mentionner que la loi présume de le professionnel en question connaisse les grands principes des enveloppes de bâtiments ou de stationnements intérieurs. Ceci étant une spécialité il est faut de prétendre que chaque architecte ou ingénieur soit un spécialiste en enveloppe ou stationnement sous-terrain. Normalement les codes d’éthique des professionnels mentionnent que les professionnels ne peuvent prétendre d’être ce qu’ils ne sont pas, alors celui qui se présente à un appel d’offre se considère ayant les connaissances en la matière. Mais qu’en est-il réellement, qui fera la vérification dans la nacelle? Posez-vous la question et demander à votre professionnel si la personne dans la nacelle sera le spécialiste ou quelles sont ses compétences ou encore plus, ses connaissances? Déjà cette différence d’individu implique des coûts différents au niveau des honoraires, à vous de choisir. Par exemple, le chercheur de 20 ans de métier en enveloppe ne sera pas au même prix que le professionnel praticien de 20 ans de métier et ainsi de suite. Ceci vous permettra d’évaluer une offre de services non pas uniquement sur le prix mais sur des précisions d’opération et de qualité de services différents et surtout d’individu, qui voulez-vous? Donc qui sera celui ou celle qui sera dans la nacelle et qui fera la vérification des façades ou stationnements est une première vérification pour établir la valeur d’un prix. Vérification des façades La loi 122 ne parle pas de surface à vérifier mais la norme ASTM E 2270-05 en parle en mentionnant 25% des surfaces des façades. N’oubliez pas, qu’une norme est un « minimum » et non pas ce que vous recherchez vraiment. Je vois mal un professionnel qui confirmerait un rapport avec une vérification de 25% des surfaces d’un immeuble, la logique parle par elle-même. N’oubliez pas que la loi 122 parle de « vérification » et que ceci n’est pas une expertise. Le client s’imagine que le travail s’arrête aussitôt que le

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rapport est émis par le professionnel et ceci est rarement vrai, car il sera recommandé dans le rapport de faire des expertises et des démantèlements afin de trouver les causes des problèmes exprimés sur les façades. Ces expertises ne peuvent être prévues avant de faire la vérification des façades car elles sont déterminées par cette vérification. Alors il y aura obligatoirement des honoraires supplémentaires et un coût de main-d’œuvre et équipement en plus. Ceci fait souvent parti d’un mandat différent. Équipement et main d’oeuvre Le prix des équipements et de la main-d’œuvre est vouent beaucoup plus cher qy7e celui des honoraires professionnels. Ceci étant probablement la pire situation est celle des coûts des équipements et ouvriers. Nous avons vu des appels d’offres demandant aux professionnels de supporter les frais des équipements et de la main-d’œuvre. Ceci est complètement au désavantage du client. Le professionnel peut-il loué les services d’une grue et de maçon? Pas certain que ce soit la façon la plus économique et légale pour le client. Autour d’une tour est-il possible d’y installer une grue de 40 ou 60 tonnes? Sur un stationnement sous-terrain? L’espace permet-il de faire une vérification de toutes les façades? Comment se fera la vérification de la façade non accessible par nacelle au bout d’une grue? Bref toutes ces questions sont importantes à répondre avant de lancer un appel d’offres de professionnels. Il serait plus économique et plus réaliste que le client qui déjà embauche un laveur de vitre pour son immeuble de fournir les équipements et main d’œuvre pour permettre à son

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professionnel de faire son travail. Que l’appel d’offre ne comprenne que les services professionnels, demeure pour les professionnels et ne pas mélanger la gestion d’équipement et main-d’œuvre à

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cette appel d’offre. Rapport Ce rapport tel que demandé dans la loi 122, ne parle pas des budgets de réparation. Comme je l’ai mentionné dans certains de mes articles précédents, il va de soi que le rapport contienne minimalement ceci :

  • Sommaire exécutif
  • Les noms et adresses de l’immeuble et du propriétaire
  • Les noms et adresses du professionnels et celui de l’expert qui a fait le travail
  • Analyse des documents existants
  • Présentation des problèmes ou désordres avec les photos en appui
  • Une analyse scientifique démontrant les causes des problèmes et/ou proposer une expertise avec démantèlement.
  • Fournir et décrire une solution pour la réparation de la cause (ceci n’étant pas un plan pour construction, mais bien une description des travaux à faire).
  • Fournir un budget sur plusieurs années, immédiatement, un an, trois ans et cinq ans.
  • Recommandation et conclusion.

Plans et devis et surveillance des travaux Un rapport n’est pas un document pour aller en soumission, ni pour un choix de professionnels pour réaliser les plans et devis et encore moins pour avoir un prix de construction par un entrepreneur. Le rapport est avant tout une prise de contact avec la situation réelle de l’immeuble, il est en sorte un outil de gestion pour prendre des décisions éclairées tant qu’à la suite des opérations. Après le rapport, il y aura souvent des expertises et ou démantèlements à réaliser pour trouver les causes de certains désordres. Après ces expertises, le client aura en main les informations nécessaires pour engager les professionnels compétents pour la préparation des plans et devis pour appels d’offres d’entrepreneurs généraux ou spécialisés. Surveillance des travaux de construction se fera à temps partiel ou à temps plein communément appelé en résidence, ce qui est suggéré pour la majorité des cas car il s’agit souvent de réparation importante dans des situations délicates. Espérant que ces informations vous aideront dans votre projet. Mario V. Petrone, architecte et architecte paysagiste

Pierre Gendron thermographe

Depuis 1982, je suis impliqué dans le milieu de la recherche et des expertises d’enveloppe de bâtiment et je me suis trouvé dans des situations où je devais savoir de façon plus précise si tel matériau était humide ou pas, où savoir quel est le comportement de l’enveloppe de cet immeuble qui démontre des désordres particuliers. Alors pour m’aider dans ces recherches, j’ai établi un lien très serré avec le meilleur thermographe du Québec, Pierre Gendron. Celui-ci va au-delà de la prise de thermographie car sa force réside dans sa compréhension des 6 fonctions de l’enveloppe (voir article précédent sur notre blogue). Il est capable de déterminer les causes probables des fuites d’air, d’un manque d’isolation, d’un pont thermique, d’une convection d’air, d’une présence d’humidité ou d’eau, bref

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son opinion m’a toujours servi de guide pour me permettre de passer à l’étape suivante qui est celle du démantèlement pour confirmer la cause réelle et surtout me permettre d’apporter une solution adéquate au problème en cause. Maintenant en plus de participer à nos expertises d’enveloppe, j’aime bien utiliser ses services lors de la construction de nos bâtiments neufs. Certainement, il intervient au moment de la construction à différent moment et surtout lorsque les matériaux formant les fonctions, structure, pare-air, pare-vapeur et isolation thermique sont en place. Ceci nous permet d’apporter les correctifs à l’étanchéité à l’air ou à l’isolation avant de finaliser le parement extérieur. Cette assurance devrait être une procédure « normale » dans l’ensemble des constructions surtout au Québec à cause de l’impact des conséquences d’une mauvaise performance d’enveloppe. Les coûts de ces analyses et de ces tests seront absorbés dans la première ou deuxième année d’opération de l’immeuble par une économie d’énergie. Bref, aujourd’hui il m’a fait plaisir de vous dévoiler un de nos secrets bien gardés qui d’après moi devrait être utilisé par l’ensemble des architectes, développeurs et entrepreneurs afin de confirmer la performance de leur immeuble en construction, au lieu d’essayer de réparer après coup, lorsque tout est terminé depuis un ou

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deux ans. Pierre Gendron thermographe demeure un de nos partenaires principaux car il partage nos valeurs fondamentales. Espérant que ces informations vous aideront dans votre projet. Mario V. Petrone, architecte et architecte paysagiste

La Maison de Couleurs, architecture de création

Nous avons déjà parlé de cette maison (maison Archabault-Girard) en 2011 dans un article antérieur. Mais la voici qui résiste et

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dont le développeur continue encore sa poursuite contre les propriétaires! Pourquoi? Il est impossible que ce soit pour des raisons d’intégration ou d’architecture, à bien y penser il doit y avoir une petite vengeance personnelle, basée sur des faits qui me sont inconnus actuellement. Je suis allé la revoir dans son boisé et elle est toujours aussi souriante. Les propriétaires ont aménagé le site avec une approche indigène, pas de gazon et ils tentent de rester en harmonie avec le boisé. Les voisins et ce développeur devraient s’en inspirer plutôt que d’y faire la guerre. Lire la suite »

Création en architecture!

Depuis plusieurs années on parle beaucoup de gestion, de coût, de budget, de technique, d’énergie solaire, éolienne, science de bâtiment, LEED, etc… et tout ceci est super. Oui, effectivement tout ceci est super et surtout très cérébral. Tout le monde comprend et peut quantifier ceci. Wow! Cet édifice est qualifié LEED platine, or, argent, bronze ou rien que… Avez-vous vu le projet n’a couté que X $? Super la réalisation a respecté le budget et par-dessus tout, l’échéancier, ils sont vraiment bons les gars. Tout ceci est très bien et il faut le dire, ça devrait toujours être comme ça. Comme ça, à un point tel qu’on ne devrait plus en parler et surtout pas nécessairement le valoriser car ça devrait être du « standard ». Mais il faut le croire, nous sommes très loin de

ces standards, notre porte-feuille ou notre société n’est pas rendue aussi loin. Nos valeurs sont encore « big, big », pas cher. Lire la suite »

Pare-vapeur versus pare-air

La base en enveloppe de bâtiment est certainement la compréhension de ces deux fonctions déjà présentées dans un article précédent concernant les 6 fonctions de l’enveloppe. Ces deux fonctions pare-vapeur et pare-air font parler d’elles régulièrement et pourquoi? Parce qu’ensemble, elles ont fait et font plus de dommages que l’ensemble de toutes les autres fonctions de l’enveloppe de bâtiment. Qui sont-elles vraiment et quels rôles si importants jouent-elles dans l’enveloppe? Et que faisons-nous maintenant avec tous les bâtiments existants déjà construits depuis des centaines d’années? Et que dire des nouveaux bâtiments et de leurs concepteurs? Ont-il les connaissances, savent-ils comment les appliquer, les entrepreneurs suivent-ils ces connaissances? Voici toutes ces questions que nous sommes en droit de se poser et peut-être de trouver certaines réponses judicieuses. Commençons par expliquer la différence entre les deux fonctions : pare-vapeur et pare-air. Lire la suite »